云南省高级人民法院行政裁定书
（2008）云高行终字第54号
上诉人（原审原告）孙树仙，女，1965年12月生，景颇族，高中文化，云南省嵩明县人。
上诉人（原审原告）郭永坚，男，1988年3月生，景颇族，高中文化，云南省嵩明县人，系孙树仙、郭会荣之子。
委托代理人赵国云、单振宁，云南山海律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人(原审被告)耿马傣族佤族自治县人民政府。
法定代表人俸贵忠，耿马县人民政府县长。
委托代理人何坚，云南通四海律师事务所律师。
委托代理人马伟，耿马县政府法制办干部。
第三人郑振文，男，1965年5月25日生，汉族，云南省宾川县人。
第三人丁德惠，女，1970年3月6日生，汉族，云南省宾川县人，系郑振文之妻。
第三人郭会荣，男，1964年3月生，汉族，河南省人，系孙树仙前夫。
原审原告孙树仙、郭永坚不服被告耿马县人民政府变更房屋土地登记一案，已由临沧市中级人民法院于2008年5月15日作出（2008）临中行初字第04号行政裁定。原告孙树仙、郭永坚不服向本院提起上诉。本院于2008年7月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理完毕。
原审原告孙树仙、郭永坚以被告耿马县人民政府变更房屋所有权登记，侵害了其合法权益为由，于2008年3月26日向临沧市中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销耿马县人民政府为郑振文、丁德惠颁发的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。原审法院以原告的起诉超过起诉期限为由，裁定驳回原告孙树仙、郭永坚的起诉。原审原告不服提起上诉称：1、起诉期限应从上诉人知道或者应当知道被诉具体行政行为内容之日（即2008年1月3日）起算；2、上诉人孙树仙与第三人郭会荣离婚时未对共有房产进行分割，是因为当时房屋已出租，且房屋的处理涉及到当时未成年的儿子郭永坚的利益，以后是否留给儿子或作其他处理未达成统一意见；3、上诉人孙树仙在外打工期间，曾多次与郭会荣电话联系不允许出卖房屋，并得到郭会荣“不会出卖”的承诺，直到2008年1月3日，上诉人外出打工回到耿马，发现郑振文、丁德惠仍住在该房后，才得知郭会荣早已将房屋私自卖给了第三人郑振文、丁德惠，并通过被上诉人办理了过户手续。一审法院在没有任何证据佐证的情况下，以推定的方式认定上诉人孙树仙、郭永坚的起诉已超过起诉期限，并驳回原审原告的起诉，属裁判错误。请求二审法院撤销一审裁判，并依法作出公正裁判。
被上诉人耿马县人民政府书面答辩称：耿马县人民政府颁发给第三人郑振文、丁德惠的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的行为虽有瑕疵，但不足以撤销该二证的法律效力；原审原告起诉已超过起诉期限。第三人郑振文书面陈述称：上诉人孙树仙认为对房屋的转让过户并不知情是不真实的，其怠于行使共有人的权利，责任应自负，一审法院认定上诉人的起诉超过起诉期限正确。第三人郭会荣书面陈述称:我与郑振文夫妻所签的协议、契约，确实没有与孙树仙商量。
本案的基本案情是：上诉人孙树仙与第三人郭会荣于1987年7月结为夫妻。上诉人郭永坚系郭会荣与孙树仙之子。三人根据国家房改政策于1993年12月取得坐落于耿马县城建设路粮管所宿舍区2幢1层2号房屋的部分产权，并领取了耿马县人民政府颁发的《住房有限产权证书》。随后，又于1999年11月取得该房的全部产权，《住房产权证书》编号为“耿房改权字第99全62-1809号”。2000年11月25日，郭会荣、孙树仙夫妻与郑振文、丁德惠夫妻签订《住房出租合同》，将该房出租给郑振文、丁德惠夫妻居住。该合同约定，出租期为2000年12月1日至2005年12月30日，每年租金为7000元，5年合计35000元，每年12月30日前承租方付给出租方；双方就该《住房出租合同》于2000年11月27日在耿马县公证处进行了公证。2000年12月30日，郭会荣与丁德惠签订《房屋转让合同》，将已公证的该房屋以35000元的房价出卖给丁德惠永久使用，并已一次性付清了房价。2001年2月12日，孙树仙与郭会荣因感情不合，签订《离婚协议》，对夫妻共同财产进行了分割，但未对共有房产进行处置。离婚后，孙树仙即一直在外地打工。2003年8月和11月，耿马县人民政府依据郑振文的申请，分别为郑振文、丁德惠办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2008年1月3日，孙树仙外出打工回到耿马后，发现原出租给郑振文、丁德惠的房屋，现仍由郑振文、丁德惠一家居住，且近2年来也未交过租金。随后，逐步了解到房屋早已由郭会荣卖给了郑振文、丁德惠，耿马县人民政府也已于2003年为郑振文、丁德惠颁发了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。2008年3月26日，孙树仙即向人民法院提起行政诉讼，请求撤销耿马县人民政府为郑振文、丁德惠颁发的《房屋共有权证》和《国有土地使用证》。
本院经审查认为，2000年11月25日郭会荣、孙树仙夫妻与郑振文、丁德惠夫妻签订的《住房出租合同》，约定了租期和租金的支付办法等，并对该合同进行了公证。但郭会荣却在一个月后的2000年12月30日单独与丁德惠签订《房屋转让合同》，将该房屋以35000元出卖给丁德惠，并已一次性结清了房款，该合同的签订是否经过夫妻共同商量、孙树仙是否同意和认可，无证据证明。2001年2月12日，孙树仙与郭会荣签订《离婚协议》虽未提及对该房产的处理，但不能表明孙树仙对该房产放弃权利。引起诉讼后，一审被告及第三人未提供足以认定孙树仙、郭永坚知道或者应当知道诉权或者起诉期限的时间以及知道或者应当知道被诉具体行政行为的内容的具体时间的充分证据。一审法院仅根据当事人提交的《住房出租合同》、《房屋转让合同》、《购房款收据》、郭会荣与孙树仙的《离婚协议》等认定上诉人孙树仙的起诉超过起诉期限依据不足，上诉人孙树仙、郭永坚的上诉理由和请求，本院予以支持。
依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款和第六十八条的规定，裁定如下：
一、撤销云南省临沧市中级人民法院（2008）临中行初字第04号行政裁定；
二、本案由云南省临沧市中级人民法院继续审理。
审 判 长 刘 立 新
审 判 员 沈 竞 舟
代理审判员 杨 屹 梅
二 O O 八年七月二十二日
书 记 员 夏 旭